DER PACHTABDECKUNGSFAKTOR
Hoteliers und Berater rechnen mit vielen verschiedenen Kennzahlen. Eine der wichtigsten im Fall eines Pachtvertrags ist der „Pachtabdeckungsfaktor“ – gerade in den aktuellen, wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Diese Kennzahl stellt das Verhältnis des Bruttoergebnisses II zur Pachthöhe dar. Sie bringt die Differenz zwischen Umsatz und betriebsbedingtem Aufwand nahe. Der GOP drückt das Potential aus, indem es einem Unternehmen möglich ist, den notwendigen Kapitaldienst zu leisten. Beträgt der GOP beispielsweise € 1,7 Mio. und die Pacht € 1,3 Mio., so beträgt der Pachtabdeckungsfaktor 1,3 (1,7 Mio. / 1,3 Mio.). Je höher dieser Faktor ist, desto mehr Deckungsbeitrag bleibt beim Betreiber nach Zahlung der Pacht.
Natürlich will man als Eigentümer einer Immobilie immer die maximal mögliche Pachthöhe erreichen. Ein Pachtvertrag mit einer extrem hohen Pacht, macht beide Seiten unglücklich, wenn diese in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht verdient werden kann?
Bis vor der Pandemie befanden sich die Hotelmärkte im absoluten Höhenflug. In derartigen Hochphasen werden Projekte einfach initiiert, ohne dies sorgfältig zu hinterfragen. Betreiber überboten sich gegenseitig und selbst erfahrenen Beratern fehlte für die angebotenen Pachten oft die Vorstellungskraft.
Die Pachten waren also teilweise alles andere als vernünftig. Das Hauptziel für Eigentümer:innen und auch Betreiber:innen sollte jedoch eine angemessene Pachthöhe sein.
Doch was versteht man darunter genau?
Mithilfe des Pachtabdeckungsfaktors kann man als Eigentümer/Verpächter feststellen, ob die angesetzte Pacht als angemessen und gut machbar bezeichnet werden kann.
Nach unseren Erfahrungen, sollten nachhaltige Pachtverträge bzw. Pachthöhen zumindest einen Pachtabdeckungsfaktor von 1,3 aufweisen. Liegt der Faktor darunter, besteht die latente Gefahr einer möglichen Nicht-Bedienbarkeit . Wie für alles in der Beitriebswirtschaft gibt es auch hier einen englischen Begriff, nämlich das „Overrenting“.
BEISPIEL
3-Sterne plus mit 100 Zimmern, 365 Öffnungstage
Der Betreiber kalkuliert mit einer Auslastung von ca. 75% und einer Average daily rate von ca. 80€. Insgesamt geht er von einem Umsatz von rd. € 2,75 Mio. aus und einem GOP von ca. 30%, also rund € 820.000. Für dieses Hotel wird ein Pachtvertrag mit einem Pachtabdeckungsfaktor von 1,2 abgeschlossen.
Die Jahrespacht beträgt somit insgesamt ca. € 570.000 bzw. ca. € 475 Pacht pro Zimmer und Monat. Der Eigentümer freut sich über eine schöne Rendite und dem Betreiber bleiben ca. € 110.000.
Doch was passiert, wenn die ADR und Auslastung nicht erreicht werden kann und um 10% niedriger ist als prognostiziert?
Wenn Auslastung und Preis um jeweils 10% sinken, könnte der Pächter/Betreiber die Pacht nicht mehr zahlen.
Mit einer Pachtabdeckungsquote von 1,2 können bereits kleine Marktveränderungen zur großen Sorge werden. Läge die Kennzahl bei den vorgeschlagenen 1,4 , wäre ausreichend „Polster“ vorhanden und der Betreiber könnte seinen Verpflichtungen nachkommen.
Sie sehen nun, wie wichtig es ist, bei Pachtverträgen den Pachtabdeckungsfaktor zu überprüfen! Suchen Sie das Gespräch mit dem Eigentümer, falls dieser unter 1,3 liegt!
.png){kind=logo}