ARTEN DER HOTELBETREIBERVERTRÄGE
Die Parteien eines Hotelbetreibervertrages wählen aus einer breiten Palette von Vertragsarten aus:
Es haben sich verschiedene Vertragsarten entwickelt, die unterschiedlich differenzieren, aber alle den gleichen Inhalt haben – nämlich den Betrieb einer Hotelimmobilie.
- Mietvertrag
- Pachtvertrag
- Unternehmenspachtvertrag
- Managementvertrag
- Hybridvertrag
- Franchisevertrag
Wichtige Punkte zum Thema VERTRAGSGESTALTUNG:
Im Mittelpunkt der Vertragsgestaltung sollte der Erfolg der Hotelimmobilie stehen.
Die erste Devise bei der Vertragsgestaltung lautet daher:
Geht es dem Betreiber gut, geht es auch dem Hotelinvestor gut!
„UNSITTLICHE“ VERTRAGSDAUERN
Eine feste Vertragsdauer von mehr als 25 Jahren kann eine übermäßige Bindung darstellen und damit „unsittlich“ sein (ZGB 27 II).
Oft wird diesbezüglich in beiderseitigem Interesse mit sog. Optionen gearbeitet:
die Parteien können nach einer festen Vertragsdauer von z.B .10 Jahren durch weitere Optionen von 5 Jahren die Dauer der Vertragsbindung – rechtsgültig – verlängern.
TREND
Der Trend geht hin zu kürzeren Vertragslaufzeiten (5 – 10 Jahren).
GEBÄUDEPACHT
Beim am weitesten verbreiteten (Gebäude)Pachtvertrag stellt der Hotelinvestor/Eigentümer dem Pächter folgendes zur Nutzung zur Verfügung:
(nicht nur) die Räumlichkeiten, sondern darüber hinaus auch Betriebsmittel (Ausstattung, Möbel, Geschirr, Geschäftsbeziehungen...) Es geht um Bewirtschaftung mit Betriebspflicht.
Der Pächter hat dem Hotelinvestor für die Nutzung von Hotelimmobilie und Betriebsmitteln eine im Voraus vereinbarte fixe und vom Geschäftsverlauf unabhängige, periodisch wiederkehrende Entschädigung, den Pachtzins, zu bezahlen.
Rechte und Pflichten lassen sich innerhalb des gesetzlichen Rasters individualisiern.
Der Pächter schließt mit den Gästen die Beherbergungs- und Verpflegungsverträge in eigenem Namen und auf eigene Rechnung.
Was spricht für den Pachtvertrag?
- Rendite und Risiko kalkulierbar
- Betreuungsaufwand überschaubar
- Klare Trennung von Hotelimmobilie und Hotelbetrieb
Für wen eignet sich der Pachtvertrag?
- für sicherheitsorientierte Hotelinvestoren und Eigentümer
- für Hotelinvestoren und Eigentümer, die nicht unternehmerisch tätig sein dürfen oder wollen
- für Hotelinvestoren und Eigentümer, die wenig Eigenmittel einsetzen können oder wollen (Leverage)
Bezüglich des Pachtzinses gibt es folgende Unterformen:
- Staffelpacht
- Festpacht mit Umsatzbeteiligung
- reine Umsatzpacht
- Umsatzpacht mit Mindestergebnisgarantie
- Pacht mit Risikoverteilung und Gewinnbeteiligung
Im Unterschied zur gewöhnlichen Pacht werden hier Anreizkomponenten beim Pachtzins oder eine abweichende Risikoverteilung verabredet.
UNTERNEHMENSPACHT
Der Hotelinvestor (vielleicht zugleich der vormalige Hotelier) überlässt bei der Unternehmenspacht sein „Hotelunternehmen“ dem Pächter zum Gebrauch. Der Pächter hat das Hotel zu betreiben und dafür einen Pachtzins zu bezahlen.
Bei Hotelbetrieben ist die Unternehmenspacht – im Gegensatz zu einem Managementvertrag - ein Geschäftsbesorgungsvertrag (einfacher Auftrag), mit dem Hotelinvestor, der den Pächter beauftragt, das Hotel zu betreiben.
MANAGEMENTVERTRAG
Die Gebühr für den Betreiber setzt sich in der Regel aus folgenden Komponenten zusammen:
- Basicfee (umsatzabhängig: ca. 2 % – 4 % des Hotelumsatzes)
- Incentivefee (erfolgsabhängig: ca. 8 % – 12 % des Bruttobetriebsergebnisses des Hotelbetriebs)
- Marketingfee (umsatzabhängig: ca. 1,5 % des Hotelumsatzes).
Die Höhe dieser Gebühren ist Verhandlungssache und abhängig von Makro- und Mikro-Standort des Hotels
Die Rendite des Hotelinvestors ergibt aus dem vom Betreiber erwirtschafteten Betriebsergebnis. Die Investoren-Rendite sollte beim Managementvertrag wegen des übernommenen unternehmerischen Risikos höher ausfallen als beim Pachtvertrag.
Das Risiko beim reinen Managementvertrag liegt so alleine beim Hotelinvestor. Daher verlangen Hotelinvestoren oft zwingend eine Mindestergebnisgarantie. Diese ist dann aber Verhandlungssache.
Der Betreiber betreibt das Hotel in seinem Namen, aber auf Rechnung des Hotelinvestors.
Was spricht für den MANAGEMENTVERTRAG?
- Mehr Spielraum bei der Vertragsgestaltung
- Möglichkeit zur unternehmerischen Einflussnahme
- Steigerungspotenzial
Für wen eignet sich der Managementvertag?
- für branchenerfahrene Hotelinvestoren
- für Hotelinvestoren mit Exit-Strategie, d.h. vor allem Private-Equity-orientierte Investoren
HYPBRIDVERTRÄGE
Es beginnen zusehends an Bedeutung zu gewinnen: die Hybriden Vertragsformen mit Bestandteilen aus Pacht- und Managementverträgen.
Voraussetzung ist ein Flexibilitätsgewinn wie z.B. ausreichende Sicherheit für den Hotelinvestor, mindestens in dem Umfang, der für die Bedienung der Fremdkapitalzinsen notwendig ist.
Der inhaltlichen Ausgestaltung sind hier grundsätzlich keine Grenzen gesetzt. Es gibt daher auch nicht einen typischen Hybridvertrag.
Bestimmende Faktoren der Hybridverträge sind:
- die Verhandlungspositionen der Vertragspartner
- Hotelstandort
- Hotelkonzept
DER FRANCHISEVERTRAG
Beim Franchisevertrag überläßt der Franchisegeber dem Franchisenehmer sein Geschäftskonzept gegen Entgelt zur Nutzung. Der Franchisevertrag enthält Komponenten des Kaufs, des einfachen Auftrags, des Markenrechts und ggf. weiterer Rechtsinstitute.
Das Geschäfts- bzw. Organisationskonzept umfasst in der Regel
- Nutzung des internationalen Buchungssystems
- Markennutzung (örtlich und sachlich limitierte Markenlizenz)
- Betriebs- und Vertriebswissen
- Schulung von Management und Servicepersonal
Dieses Geschäftsmodell generiert deutlich höhere Umsätze.
VERTRAGS-KOMBINATIONEN
In der Individual-Hotellerie finden nur die Nutzungsverträge (Mietvertrag, Pachtvertrag, Managementvertrag) Anwendung.
Hotelketten und unabhängige Hoteliers, die sich die Kettenhotellerie zunutze machen wollen, schließen neben dem Nutzungsvertrag einen Franchisevertrag ab.
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